张宝全：既然是开发性地产销售还是最重要，从去年的全国统计数据来看，我们销售额下降了50%以上，这是数据统计，价格上是略有下降，今年一月份价销售额略有上升，但是价格生产是下降。三亚在07年，全年销售是94万平米，三亚去塞，如果按照全国曲线来看他销售300多万平米，但是三亚是114万平米，就是在目前大陆形势之下，三亚不仅保持了和以前同样的销量，还不会有提升。另外三亚平均房价的提升是历年来最高的，这就证明了我们的判断是对的，就是度假地产在今天，它的需求和传统的房价是不一样的，销售水平是不一样的。度假地产是既含有投资又含有居住，而我们主要以自住为主体，或者是部分的人来投资，这是不同的，所以从三亚的这两个数据就可以看出，度假地产在今后要得到迅速的发展，在这样一个非常恶劣的环境之下，去年三亚在这方面依然创造了这样一个新的起点和高点，这一切也就说明，如果没有经济危机，三亚08年销售量究竟有多大，我也说不清楚，但是应该说09年会有好转，也许2010年会带来一个新的状况。也就是说，今年09年整个中国地产如果相对回转的话，我相信三亚依然会转的很快。

　　第二个最关键是销售，我们对销售抱有的信心是什么呢？尽管这个房子还没有开盘，我们在房子的登记册里，感兴趣的偏偏是广告公司、姓名，迅速的这些人成为了我们的业主，就是这个模式看起来很复杂，我认为它真的是一个非常安全可靠的产品。它首先的可靠就是利用房产证，无论是股票还是从两块到十块，它的房产都是很乐观了；另外收取管理费以外，其他所收到的所有收益都是业主的。另外定会议用房和团体用房的时候会享受团体价，另外还有5%的用金，我觉得这一点是最大的创新。尽管他自己得到5%的用金，这个酒宴的入住率会更高，可能这就是一个惯例的改变，但是这个改变不是凭空你一定要有条件，你的条件就是你的资源和你的优势。

　　我们今年头拍的电影有五部，去年是三部，这一部大片就是《夜问》，在今年其中五部当中有三部大片。其中今年有一部是我自己导，今年9月份开机，是一部中国的乱世家庭。当然还有其他的几部，这些都会逐步来体现的。所以这些可能都是一种资源。今年我认为最大的优势就是会把自己毫不相干的资源放在一起，能够形成一个品牌，这个品牌将对每一个独立的个体都会起到支撑，这就是今典集团(企业专区,旗下楼盘)在这方面一个最大的优势，或者是一种创造力。谢谢。

图为红树林项目实景拍摄

　　提问：刚才您说到对电影投资很大，那么您如何来平衡电影和地产两者之间的关系，达到双赢？第二个问题，今年转型当中，度假地产这个是不得已而为之，还是早有计划？

　　张宝全：我们想一个房地产从取得土地规划、设计到推出来需要多长时间呢？需要一年多，而我们这个项目原计划从去年就推了，因为大势不好我们就拖延了半年。应当说这个项目到考虑在一年半之前，所以并不是因为金融危机，或者是我们传统的房地产市场不好了，你找另外一个出路，其实今年集团从亚龙湾布局到最后取得土地，一直到取得所有土地，包括青岛比这个还要大，是460亩地，包括我们已经取得海棠湾酒店。其实在我们开发建设的过程当中，其实已经对中国地产做一种认识。我个人认为房地产民用间不是标准化的产品，如果把一个产品做大，如果不是标准化，我个人感觉还是风险很大，这也就是我们一直没有把步子迈的很大。比如在杭州，政府要开了地，当时是400万一亩，他们非常希望我们进入，如果进入的话设计条件也会拿到。但是我去了以后不行，一个月800亩拍出去的，就是你千万不要后悔，一定要按照自己的判断来做事情，不要把外部作为自己的判断标准。所有的地王都是住宅，但是像旅游度假产品永远不是住宅，永远不是最高价的，因为他周边土地价格的提升是非常关键的，酒店开了以后对地方的财政收入也是很重要的，最重要的城市和地区的改变也是很重要，所以地方政府非常重视，也非常支持。所以他一次挂牌的低价和其他商品就相当便宜，所以今年集团倒反而在那地比较快了，拿地的资金比以前少了，就是因为产品转型，这个转型给我们带来这样土地价格的结果。如果你没有这种能力和这种资源的话，你拿这样的土地也没法作，所以今典集团在这个过程当中找到了一条适合自己的选择。

　　比如这个酒店，在我眼里看来，它是标准化的产品。红树林不管哪个城市都是一样，因为做酒店的人群和消费者都是一样的，就是五星级度假酒店的住店的，外在的比如说建筑的形态，和地域，只有标准化的产品才能做大。如果今年把三亚湾这个产品推出来了，如果很顺利，第一点，我的精力就可以大幅度的往电影方面转移了。第二点，就是旅游度假的地方都是今典下一步要去的地方。

图为红树林项目实景拍摄

　　提问：您刚才提到把这个产品形容为金融产品，投资者会非常关注投资收益，请您节杀一下产品的投资回报率。另外一个问题，在以往它的产权式的商业项目会受到很大的争议，因为他投资有一个承诺，你对消费者有这个承诺吗？

　　张宝全：我们能不能做目的的投资汇报，首先这个是违法的，国家每年建设部都要反复的强调，不要搞变相集资方式，而且诸位可以去看，所有我们以前推的类似产品，所有发生官司的，或者是7、80%发生官司的就是因为这句话，再一个就是政府为什么压严厉禁止。为什么我们要把我们的情况公开，也包括三亚市本来就有整个三亚所有酒店运营的情况，我们作为一个开发者，运营者，以及提供者，首先一条就是你要为投资者考虑好。比如我们三亚湾酒店毛利润是6毛4分9的话，那这个酒店会多少钱？我个人认为不只会比那高，不会比那低。还有一条，为什么我们把小业主定了5%的用金，就是所有的买房人都是销售员，不仅是酒店的经营，业主永远是营销队伍，而你不需要花一分钱。但是这一条是禁止的，是违法的。

　　另外会展中心等等，会展的前提是什么，很多城市孤零零盖一个会展中心，你不把度假做好的话，度假目的地做好的话，这个会展使不会起来的。五中国最大的会战中心，但是中国的商务部关于把会展进入其他地区还是没有批准的，所以它的会展没有被启动起来，如果它的会展启动起来的话，它也会成为一个很大的会展中心。但是海南省这么大还没有一个会展中心，我们的会展中心就是在海南省第一个，也是最大的会展中心，上面有一个综合厅，保证4千人同时宴会，6千人同时开会。所以这个酒店都会意味着给我们的度假带来改变，也会给我们的会议和会展带来改变。