文章来源：《新地产》

   对于今典集团董事长张宝全来说，2009年也许是个幸运的年头。

　　岁末，他投资的大片《叶问》票房破亿；年初，“千万征名”被炒得沸沸扬扬。这时，人们惊讶地发现，在地产投资炙手可热的海南三亚，今典集团已经拥有7 座五星级以上酒店。

　　这也许意味着，张宝全从2000 年起心心念念的“转型”终于有了合适的落脚点。

　　当时，他为今典集团定下的发展战略，是依托地产优势，向信息文化产业转移。时至今日，他已决定要修改这句话，“现在找到了度假，信息文化产业可能要摘掉，应该是向‘第三产业’转移。当然，第三产业范围很大：度假、电影、艺术，我们要把传统的房地产公司变成这样的公司。”

　　四份合同

　　张宝全逆势而动，一向保守的今典集团在今年的投资却比谁都大。“所谓的灵感和创新就是对于未来价值的发现，中国全民从旅游向度假转移，这就是未来。”张宝全在接受《地产》记者采访时这样说。

　　时至今日，这一观点已经得到广泛认同。

　　万科、鲁能、雅居乐……众多房企大腕角逐海南，其如火如荼的声势正有着这样的背景。

　　张宝全与他们相比，不仅是提前了一步，而且有着根本的模式差异——他做的是产权式酒店。

　　事实上，“产权式酒店”并非一个新鲜事物，多年来，由于它往往带有售后包租的保证，一直受到广泛的指责，纠纷不断，败绩如山。在满是规则盲区的领域里，张宝全的红树林酒店如何能够做到面目清晰？

　　张宝全表示，今典在三亚湾开发的产权式酒店，每一间房都有独立的不动产权，即业主拥有的不仅是酒店房间的使用权，更是可以进行交易的真正的产权。“法律条件和产权条件都不具备的时候，产权式酒店是一定要完蛋的。”在策划红树林酒店的整个过程中，张宝全最重要的工作，就是通过法律程序把产权式酒店各方的权利、责任等，做了极其详细的规定。

　　张宝全告诉记者，这个过程基本是两件事，其一是委托大律师起草了关于酒店的四份合同。这四份合同规定：业主拥有酒店的所有权和收益权，但经营权必须委托给红树林酒店管理公司，对于这一点并无回旋的余地，业主要买就必须认可。像这样的合同，在中国可能是头一份。

　　几项权利看似简单，界定起来却极其复杂。“实际上，红树林酒店是产权的方式、股权的本质，你买完之后既得到了产权也得到了分时度假。酒店由运营管理公司负责，但运营公司只收取管理费；财务则由第三方监管，所有的利益归业主，而不是归我。当然我也是业主，不过是最大的业主。“

　　如此一来，红树林酒店可能拥有几千个股东，“产权式酒店”其实变成了一种以单个项目为主体的REITs 类金融投资产品。

　　张宝全以这样的方式，解决了在一个大型、完整的度假生活酒店的营造过程中，资本和运营模式存在的问题。为此，张宝全和他的律师与团队至少筹划了一年，那些合同在不停地修改。此后，仍需要将这些复杂的体系和模式固化出来，于是就有了红树林房网。通过红树林房网将这套商业模式体系加以固化，用于卖房、订房与酒店管理。

　　不难看出，张宝全的努力在于建立一种新的模式和新的标准。在他看来，这是为了有效的控制风险。“非标准化的东西是不可以做，但管理成本和管理风险很高。

　　并且这种风险不可控，万一大势不好，覆灭之灾是很容易的事情，这也是今典集团保守的地方。“如今，张宝全满意地表示，”红树林酒店模式“已经成型，并可能会成为今典集团未来发展的核心。

　　风险管控

　　也许搞艺术的人闯荡商界确实会有所不同，张宝全始终没有把企业最大化和利润最大化作为发展的最大价值观。因此，无论大势如何，今典集团始终保持着一份稳健与超然。 “大势好的时候走得慢，坏的时候就走得快了，企业要稳，大公司更要求稳。”张宝全对《地产》记者谈道。

　　当大家都在一个通道里走的时候，相互拥挤的现象必然会出现。一边是高山仰止的城市地王，一边是无人争夺的度假地产，发现的过程实际上是一个思索的过程。

　　现在，为上市而做的土地储备已经接近完成，张宝全发现，储备这些土地竟然只用了一块土地的钱。

　　从满是苹果的房子开始，创意上的先锋性与风险上的保守性，便共同支撑着今典集团。作为一家房地产开发企业，2008年之前今典集团的账面上甚至没有负债。

　　追根溯源，恐怕与张宝全早年的海南经验不无关系。正是在海南，张宝全以难以想象的速度完成了资本的原始积累：只用了半年时间。

　　而在关于海南的全部记忆里，最深刻的词汇是风险。“海南回来的人上了最重要的一课，灵感是共通的，最本质的不同是风险预期。你不把风险管控解决，是不可能有利润的。所有的一切，不管今天是好是坏，都是假的。如果你不懂得规避风险，这些东西今天给你，明天就可能被剥夺掉。”

　　张宝全规避竞争的办法，是审视自身资源、而后以个性化的方式应对竞争。事实上，张宝全的每一次成功转型，都得益于对背后优势资源的创新整合。2001 年，他是中国房地产十大风云人物；2005 年，他获得CCTV 经济年度人物提名；2007 年，他是中国十大IT 杰出人物；2009 年，他是《叶问》制片人。现在，他又回到了海南。“你从亚龙湾红树林酒店就可以看到了，运营模式和房地产模式都在这，不是什么新玩意，都是老玩意，就是把资源整合成一个商业模式，从而带来独特性，这种独特性必然令对手很难跟你竞争。”

　　混搭的状态

　　在大多数开发商都为上市而疯狂的时候，张宝全按兵不动，对今典集团而言，上市是战略，不是目的。“我们的资金压力不大，但从长远看，资本肯定是要介入的。

　　到2010 年，我的新模式也运营了三年，刚好可以包装成休闲度假地产上市。“

　　今年，张宝全至少会再拿两块地。宣传还没有开始，已经有好几个城市专门送来了方案，甚至提供了六块土地任其选择，并且点名要求红树林酒店的模式。“我现在这里太忙，还没时间看。”

　　太忙的一部分涵义，是在柿子林的会所里潜心绘制《浮生六记》的连环画。经历了社会的巨大动荡、贫富差异、思想观念与哲学观念的转变，张宝全与所有身处这个时代的中国人一样，体会着来自生活与工作的双重压力，也同样需要寻找某种方式来调剂心灵，借以暂时超脱现实。于他，柿子林会所是这个意思，写字画画也是这个意思。

　　他从小画画，后来当兵、放电影、写小说，部队转业后考入北京电影学院导演系。其间从没想过自己会成为地产商，会盖这么多的楼盘和酒店。毕竟，他最初只是想赚足50 万拍电影而已。

　　而如今，地产已由凡鸟变为白天鹅，度假酒店方兴未艾正欲大展拳脚，电影的孵化期也全部结束开始盈利。未来，张宝全只想专心做地产的导演和电影的导演，“制片人就不当了”。