文章来源：《焦点商铺网》

      北京二十二院街艺术区位于北京中央商务区核心区域，作为北京首个艺术与时尚相结合的步行商业街，其距离国贸中心仅600米，定位为“中国第一条艺术商业街”，由国际画廊、各类艺术机构、艺术家工作室、创意型餐饮、酒吧及相关配套组成。丰富的业态组合，使今日美术馆和22院街在当代艺术领域地位得以确立，也会为CBD区域提供一个丰富的生活、艺术空间，填补这一区域文化消费的空白。

　　近日，北京二十二院街艺术区商业管理公司总经理王晓童做客焦点直播间，畅谈22院街招商进展和未来发展。另据了解，在未来的三年内，今典集团将投资300～500万美元用于北京二十二院街艺术区的开发。

【访谈时间】  2009年5月21日

【访谈嘉宾】  北京二十二院街艺术区商业管理公司总经理 王晓童

【访谈地点】  搜狐网络大厦12层小演播室

【项目名称】 北京二十二院街艺术区

【投 资 商】 今典投资集团

　　北京二十二院街是一条完全不同于传统商业建筑形式的商街，没有深藏在高楼的夹缝中，也没有把自己委屈于华丽的楼裙下，而是像一条真正的街一样躺在蓝天下，自然生长在15000平米的城市绿地旁。      

                                            ——今典集团董事长 张宝全

▲以下为直播实录

　　【主持人】：各位网友大家好，欢迎关注本期的访谈活动，这期我们邀请到的嘉宾是今典集团旗下北京二十二院街艺术区商业管理公司的总经理王晓童女士。王总，您好！欢迎您的到来！

　　【王晓童】：搜狐网、焦点房地产网的各位网友大家好，非常高兴做客焦点直播间参加今天的访谈活动！

　　【主持人】：22院街艺术区，一个特殊的名字，一条特殊的商街。曾经有媒体形象的形容为北京CBD中的艺术区。作为首个艺术和时尚相结合的步行商业街，它也是以文化产业为主的特殊艺术形态，在今年的房地产市场情况下，这样一个商街面临着什么样的形势？我们现在的招商情况怎么样？今天我们非常荣幸的请来了王总为我们做一个最新介绍。

　　【王晓童】：首先非常感谢搜狐网、焦点网能够请我来参加专访，我代表22院街艺术区接受这场专访。先跟大家介绍一下22院街艺术区，它总面积是65000平方米，以艺术机构为主校友录，以艺术为主、以商业为辅的招商定位。可以说，在2009年金融危机的形势下，经济对艺术市场的冲击也是有一点的。但是为什么22院街艺术区的招商情况还能够至今保持在50%以上呢，原因可能就是因为它的艺术形态与众不同。

　　这条街主要做的是当代艺术，能够非常清楚的看到我们西侧有一个今日美术馆，以它为依托做了很多当代艺术的展览，吸引了很多国内国外当代艺术的作者，还有一些收藏家。我们入住的商户其中有20%以上也都是国际国内知名的艺术机构。恩，22院街的大致情况基本就是这样的。

　　【主持人】：在目前的市场形势下，二十二院街保持了50%以上的入驻率，王总，您对现在这样一个结果满意吗？

　　【王晓童】：如果按照这样一个速度，10月份整体计划能够做到开街试运营，还是一个比较满意的状态。

　　【主持人】：其实关于22院街，今典集团的张宝全董事长有过这样一个描述：它是完全不同于传统商业建筑形式的商街，没有深藏在高楼的夹缝中，也没有委屈于华丽的楼裙下，而是一条真正的街一样躺在蓝天下，自然生长着。

　　那么既然是这样一条特色的商业街，他的招商定位以及建筑形式、开间面积肯定也不同于普通的商业项目，项目在设计规划方面都有哪些特色，可以和焦点网的网友们分享一下吗？

　　【王晓童】：好的。从宏观来讲，老板对这条街的展望，包括前期在做苹果社区的时候已经形成了整体的规划和概念。整个苹果社区分两个区，一个南区一个北区，南区我们没有做商业，因为南区的南边就是乐城国际和珠江帝景（查看地图），他们已经做了很好的商业配套了，我们就是以打造品质住宅为主。

　　南区再往北一点，中间有一条小马路，叫百子湾二街。百子湾二街往北就是现在22院街比较有特色的1500平方米的绿化公园。这些使得南区和住宅区有一个很好的分化隔离，让我们在做经营的时候少了束缚，现在绿化带这一方位基本上都来做酒吧，它对住宅没有任何影响。

　　然后再往北延伸，绿化公园再往北就是不规则形状的地带，它也是曾经拿过很多国际奖项的设计产品。这条街是我们将来风格的所在。它以不规则形状进行组合，地下一层，地面一层，地面二层是一个连贯性。在常人眼里，所看到的这种建筑形态根本没有办法用。但是艺术家看到它以后已经心潮澎湃，非常喜欢，他们认为从来没有见到过如此漂亮的建筑物。对于艺术家的展示面来讲，可以从多个角度、多个方面都能够做到很完美的展示。

　　另外，从它的高度，22院街不规则形状的房子当中，最高的高度是11米，可以满足悬挂巨型的作品。一层的曲架高度是5米，二层最低的是7米，6米都有。不规则的。对于艺术家选择这种区域做作品的展示是非常好的。开间我们最小的面积是300平米左右。我指的是艺术街区的主街上面。因为本身作为艺术家的展示来讲goodfeel，包括收藏、展售，他的整个空间的需求是很大的。如300平米左右做一个小的展示没有问题。另外一点，它是灵动性比较强的，框架空间，你随意可以拆分，根据你自己的规模进行随意的拆分，包括我们这次非常有幸引进了德国的一家展厅，整个的2100多平米打散以后，中间有一个小中庭的花园，作为一个私密性的小空间。

　　再往北边一点。就是22院街的主街区，美术馆的东面墙和我们的主街区是对应的。我们在这个地方做了一个人流路线分流，在这个位置会设计摆随意的小空间。北区下面有一个一层和二层的空间我们作为一个传统的商业，比如说现在已经入住的洗衣店、进口食品的小超市，主要是做了一个辅助类。在临街的位置，我们在主街与22院街主建筑物相呼应的位置做了很多的工作室，比如说首饰、服装设计，都是独一无二的设计。可以根据你的体温，为你量身定做属于自己的香水。香水店、首饰店、服装店，让你进来以后会非常的享受。

　　错落的咖啡店，几把遮阳伞，坐在这里很惬意的喝着咖啡，或是等着自己设计的产品出炉的感觉，真的是非常的好，非常的享受。同时在等待的状态中，也可以22院街的主街去参观一些画廊。人的经济追求一旦到达一定程度后，就会更加注重精神和文化层面的需求和满足，我们的22院街艺术区就想打造成为一个引领精神文化需求的地方。从这个个角度来说，在CBD区域开发这样一个项目，也是应运而生了。

　　再往北边来说。我不知道在你的脑子里面有没有形成一个图纸：苹果南区，中心的百子湾二街，绿化带，主建筑，不规则形状，再往北延伸就是精品工作室。楼的这一面，北面这一面做辅助类的商业，餐厅、洗衣店、美容美发，美容美发也不是普普通通的美容美发就能够进来的。因为我们在做客户筛选的时候，做的工作量是最大的。你有多少钱能够进来，那不是绝对性的。是你的品质够不够我才能让你进来，你才有资格跟我谈接下来的商业条件，你是12块钱租还是18块钱租。再往北延伸就是苹果北区，他有一个很漂亮的青砖路，符合着进口的枫木做了一条路。这一块将来也是阳伞、阳光辐照等等。来了这里以后你感觉就像到了异国他乡的一个以艺术为主的小镇。

　　再往北延伸就是百子湾路，再往北边就是火车道。很多买苹果社区的普通老百姓，他们认为会不会扰民、会不会怎么样。其实作为艺术家来讲，在你创作的空间，听着火车的轰鸣声过去的时候，非常有感觉，非常的惬意。所以艺术家的思路包括对建筑物的选择，给他单方面的想法，所以我们这个22院街也是给艺术家做了一个很好的服务。

　　【主持人】：通过刚才介绍我有这样一个感觉。22院街不能说它是一个普通的商业街，而是一个特殊的商街，而且他会挑选跟他气质相吻合的商户进入。

　　目前艺术区的招商已经入住了一半以上，已经入住的客户是来自于哪方面？接下来的招商工作将重点针对那些业态和客户？

　　【王晓童】：现在已经进来的52%的客户是以艺术为主的17173，画廊、工作室为主，65000平米中有一个地下室，27000平米的地下室，我们整个27000平米做了一条街，叫艺术家村。艺术家村是不是平平常常的人都能够进来呢？也不是。我们把国内的一些知名的院校、知名的艺术家、大牌的艺术家做了更高层次的提纯，把他放到艺术家村里面来进行创作。这个艺术家村的感觉就是，因为作为艺术来讲，我们张总是非常喜欢的，他个人也是很大家的一个收藏家，有很多当代艺术、传统艺术他都是非常了解的。他们个别的大师、老板手里也有他们很多的藏品。在这些艺术家进驻的同时，有些时候大家会考虑，做艺术的前期没有什么钱，怎么办呢？没有关系，只要你的作品符合我们选择的范围内，你可以拿作品来冲抵。第二，如果你的知名度已经到了一定的程度，我们判定你可以支付一定租金的时候，你可以交付租金，你觉得交付租金还是有一定问题的时候，你可以租金和作品两种交付的形式。这一点我们张总想得非常得到慰。

　　【主持人】：艺术和商业是两个很不搭，你想让他们做到水火交融相当难。但是我觉得张总比较特殊，他本身在房地产里面是最有文化、最注重艺术，他同时也是一个商人，能够把这两者搭配在一起是非常好的。

　　【王晓童】：没错，前两天有一个对老板的专访，就是用导演的视角做房地产。我们最终的想法就是不光是要做房地产，一定也要把艺术融入进来。包括现在我们一直贯穿的思路就是让艺术走进生活，让生活融入艺术。

　　【主持人】：CBD是一个寸土寸金的地方，70%是高档写字楼，还有五星级宾馆、国际企业的北京办事处，国际银行的北京分部，世界五百强都在这个区域里面。如果我是一个开发商，怎么会在这么高含金量的地方来做艺术商业区的开发呢，是不是有一点疯狂？

　　【王晓童】：你有没有发现在这些写字楼、商场、酒店，都是物质性的消费，精神层的好象没有。我们具体在脑子里面想象一下，分析出来，CBD中物质性的消费东西是非常丰富的，但是对于精神上的消费是零。CBD是整个北京的一个核心，北京整个的核心区在CBD中，包括未来的金融街那边。我们现在在这个位置就说这个位置，这个位置对整个金融的影响、市场的影响、经济的影响、城市风貌的影响都非常大。在这么大风貌的影响之下，没有精神层的消费肯定是一大空缺，我们作为一个空缺的补漏者。一个城市的风貌在核心区域中应该有所体现，我们22院街恰恰也是承载了这样一个艰巨的任务。

　　因为本身22院街商业管理公司、22院街艺术区也好，我们现在最主要的任务就是完成文化产业孵化器基地。这是政府给我们要求的有一个文化孵化器基地，这样一个任务也是应运而生22院街艺术区的产生。在文化中，中国的核心是北京，北京的核心是CBD，金融核心在国贸，艺术核心就是在22院街艺术区。这是我们的一个目标。

　　【主持人】：谈到22院街图行天下，必须把它放到CBD区域里面来谈。最根本的作为开发商运作的思路来讲，我们22院街是走一个差异特色开发的路线，因为22院街这边，尤其是百子湾这边，我们之前也可以看到这个区域里面的商业放量，不管是区域中间的商业放量，还是作为京都航城、赛洛城，他们都有很大的商业。在这个区域里面，我们22院街也是扮演着特色的商业差异化的定位。

　　【王晓童】：配套商业无非就是那么多的牌子，不停的复制复制，肯定会产生很大的恶性竞争，对这个行业来讲是没有任何好处的。我们为什么一直在讲差异化的定位、差异化的经营，22院街正好做了一个差异化的经营，以艺术为主，以商业为辅。

　　【主持人】：如果我是一个想要开铺的人，想对这个区域做一个调查了解，你可不可以给我们具体介绍一下百子湾这个区域的商业放量，主要还是侧重什么样的商业业态？

　　【王晓童】：商业放量最新的统计暂时没有，但是那边的主要的商业特色、业态的形式特色倒是有，主要是传统商业为主，比如说现在的华贸中心（查看地图）（查看地图）、新世界商场，都是在万达广场的附近；再往南，就是配套商业，没有大体的东西，无非有一个家乐福，剩下的都是区域的辅助类的社区类的商业。再往西边走，也没有什么，到三环那边就是富力城（查看地图），富力城的百货、乐城购物中心这两大购物中心已经完成了，比如说乐城购物中心、富力城、华贸、百货类比较多，其他的精神层还没有。物质上的已经足够了，如果再出来一个肯定会也问题了，精神层面几乎是没有。所以说，在这种情况下，我们肯定要做一个差异化的定位，所谓的差异化定位就是艺术为主。

　　【主持人】：不止是CBD商业里没有，好像在更大的范围内也是空缺的。在招商的时候，和同区域的商业竞争优势还是非常大的，针对的客户也都是一些专属商户？

　　【王晓童】：对。

　　【主持人】：另外一条也是我们的网友非常关心的。北京二十二院街艺术区的租赁政策和租金价格在怎样一个层次？此外如果我是一个想在百子湾地区投资的投资者，在二十二院街中还能不能找到机会，也就是我们的商铺对外出售吗？

　　【王晓童】：不好意思，二十二院街艺术区只租不售，现在购买商铺基本没有机会。如果想投资的话，你可以买我们苹果北区的LOFT，因为那边90%以上都是作为办公使用的，回报率也很高。但是作为22院街来讲go2map，是不出售的，都是开发商自持，这种情况下业态规划、业态的经营管理、统筹的推广都能够达到很好的极致点，好控制。如果卖了以后你根本掌握不了。

　　这一点，对于入驻我们商户未来的发展也是有好处的。不可能我今天租给你两块，明天租给别人七块。另外，我们这边整个的对外租赁政策和整个对外的价格，12块钱每平方米每天。这是一个平均价，有可能个别的房子要租到18块或者怎么样。因为我要考虑的是整个市场的接受能力，包括反馈的能力。

　　至于我们前边的整个52%来讲，这个接受程度还是有的，虽然大家一直在嚷嚷金融危机，但是在我本人的感觉来说，个人的想法，金融危机好象对中国人没有什么影响。所以我们该吃鲍鱼吃鲍鱼，一样出去游山玩水。对金融危机的想法真的是没有。包括现在没有影响也体现出来了，因为52%的客户已经进来了，而且他们的租金支付能力也非常强。我们还是非常有信心。

　　【主持人】：平均租金价格在12块钱左右，结合之前您的介绍，二十二院街艺术区也会结合艺术家的需求，在租金方面做一个灵活调整，比如以画养租？另外，均价12院的租金价格在CBD区域周边是怎么一样价位？相对于周边社区商业的租金水平如何？

　　【王晓童】：作品直销仅限于地下一层艺术家村，楼上的位置没有这样的政策，但是可以给一些装修和免租的时间。如果三月份签的客户他享受很多，因为截至十月份的话，就没有免租赁了。

　　【主持人】：12元的租金价格在区域内应该算是偏高的吧？

　　【王晓童】：在CBD区域它并不高，算是一个居中的位置。

　　【主持人】：如果是餐饮的话，周边的商铺应该还达不到这个水平？

　　【王晓童】：我们没有把自己定位于一个社区商业或者普通商业。另外，餐饮客户有的接受程度比较难，比如说我们前一段时间一直在跟几个大品牌的餐饮公司进行沟通，他们的预算跟我们的想法有差异的时候，我们就告诉他，要不然我按你的标准制订一个租金标准，我按照我的标准制订一个分成标准，我们每年做衡量，到年底看谁合算，当然我们也会有一些调整，12元是我们的均价。

　　【主持人】：目前进驻的商户已经开始营业了吗，经营状况如何？

　　【王晓童】：有一部分客户已经开始营业了，因为他们的装修速度真的很神奇，因为他们在抢免租金的时间。包括现在我们也经常会做一些大型的活动，让更多的人知道我们22院街。其实我们在此之前并没有做过大的媒体的硬板的广告。我一直喜欢用的一句话，悄悄进城，等我们真正打枪的时候大家都能够看得到。现在我们在做一些应该做的准备性的功课。

　　【主持人】：22院街将来的商户入住了以后，他的客群就不仅仅局限于苹果社区，或者是CBD区域，可能是针对全北京范围的市场？

　　【王晓童】：不光是全北京，还有全国、全世界。因为22院街打造的是国际艺术交流、交易的平台。这个平台承载的力量是完全不一样的。包括现在你所说的，它让什么人来消费，我们定位的消费群体就是白领、小资go2map，包括更多的有钱人。包括你们家要做装修，买了三五百平米的别墅，要挂几幅画，你在其他别的地方看不上眼，到22院街来选，你可以选我们的作家当场给你做制作。所以我并不在乎多么大的人群在这里来回走，他可能不是我们的客群。能掏一两百万买一幅画的人才是我的客群。

　　可能是我们的辅助业态，老百姓住在这里面的人会有一定的消费上的需求，洗衣服、吃一顿饭、买一个小东西，在北区你会看到这样的景象。但是在艺术街区中我所要的客户都是要求品质性的，包括一些明星。经常有一些明星、大腕会到我们那边去逛、拍照。在咖啡厅里你不经意的回头，那不是谁谁谁吗？前两天大家非常熟悉的一个女明星，我们就是不经意间回头一看看见了。我们那边经常有很多的大腕明星去做客、聊天，去感受艺术的氛围。虽然里面的街区没有对外营业，但是今日美术馆也在做大型的展览、展出的活动。

　　【主持人】：既然二十二院街艺术区作为一个今典地产旗下的项目之一，目前项目对公司的营业额或者财政贡献情况如何？集团对二十二院街还将出台怎样的扶持政策？

　　【王晓童】：这一块集团公司对我们没有硬性的要求。要求我们这条街在承载着艰巨任务的情况之下，尽量的发挥到极至。

　　【主持人】：以其现在招租的状态，您认为它有没有可能超越到苹果社区的销售状况？

　　【王晓童】：必须要超越，这也是我的任务。一定要把这个艺术去的知名度、品质性、影响力打造出来，这就是我们的任务。

　　【主持人】：我从其他渠道了解到，今典集团说今后每年要投资300到500万元用于22院街的开发。今天在想在这里确认一下，这个消息属实吗？

　　【王晓童】：应该有一半属实，致力于要打造22院街，这个消息是属实的，但是要投多少钱，这个钱不太够。因为艺术区可能要在中国、北京、北京CBD，22院街，它承载的是一个城市的信号，一个国家的信号。很多外国人，包括我们过一段时间要做的就是在整体开业以后，有一个当代艺术一日游，只接待外宾，让全世界的人都知道，当代艺术在CBD中有这么好的一条街，有这么多的当代艺术家。

　　【主持人】：这样也体现了今典集团对22院街商业的重视和关注程度。

　　【王晓童】：22院街是不卖的，原因就是我们要把它不断的深化、提炼，往更高的层面上去推动。

　　【主持人】：以往在写字楼的出租出售过程中，开发商和区域政府都会推出相应的优惠政策吸引企业入驻。请问作为北京人文奥运的一个项目，入驻22院街的商户会享受到什么优惠或者说扶持政策？

　　【王晓童】：优惠政策应该是有点，但是目前还不方便公开透露。如果有商户对22院街艺术区感兴趣的话，我们作为开发企业会尽量为其提供和争取。

　　【主持人】：下面一个问题是，关于艺术区的开发：在北京艺术区的开发历史中，有两个地方不能被忽视，他们就是798艺术区和宋庄画家村。谈到这两个地方的时候会有一种感觉，它是在一种原生态、自发的慢慢演变来的过程。

　　但是谈到真正艺术区的开发焦点房地产网，在北京好像还没有一个成功的先例。从这个角度而言，可以说今典集团的22院街艺术区是走在了前面的，当初开发商在做这个项目的时候，是出于什么样的想法，或者有一些什么样的借鉴？

 
　　【王晓童】：虽然我来公司比较晚，但是对集团公司的整个设想还是有一定了解的。本身798和宋庄的话，你会感觉那是一个创作和生活的空间，缺失的是一个展示、销售的空间。有些艺术家说了，有时间王总到我那儿去挑画吧，我的画都成堆了。画家不光要有创作的空间，还需要有销售的空间。

　　22院街承载的为什么是一个孵化器的功能呢？原因就是不知名的艺术家，只要你的灵感、所有的感觉能到位，我们有一条龙的服务内容：第一个就是专家的评定，比如说你对艺术很崇拜，自己有一些想法，不知道能不能适应这个市场的发展，专家就会帮你评定，如果你没有问题，我们就可以把你包装、把你推到国际上面去，让你有更大的名气、收益，很多艺术家也都是从今日美术馆22院街走出来的。22院街现在才把它打造出来，其实在此之前，它也一直在做一些默默无闻的工作，就是在做一个很好的交易平台、交流平台。

　　【主持人】：从这个角度而言，我觉得我们22院街不止是在承担着开发商、运营商的角色，更多的是在艺术的产业链上扮演着着非常重要的角色。

　　【王晓童】：对。艺术产业链这一条链条的作用，因为本身有美术馆、拍卖行、经纪公司、还有展示空间、销售空间。包括现在这些链条串通起来以后，已经有了很大的收获。

　　【主持人】：从另外一种程度来说，也许不小心我们22院街会对于推动当代艺术的发展进程会起到不小的作用。

　　【王晓童】：是的，一个很大的推动作用，我们22院街艺术区非常有自信能够起到这样的作用。

　　【主持人】：今天由于时间有限，最后一个问题。回到房地产市场上来，2009年房地产步入调整期，市场的观望气氛比较浓，大家看不清未来的路怎么走。您作为这个行业的参与者，对2009年北京商业地产的开发怎么看待？

　　【王晓童】：商业地产开发这一块我不想说太多。想说今典集团对2009年地产开发的辨别力。如果大家现在在持币待购的观望中，你可以选择我们现在正在做的红树林系列的产品，那个产品会打消你所有的顾虑。有机会可以把我们整体的运营模式告诉大家，到时候你就不会再把腰包的钱攒得紧紧的。总之，我们对未来有十足的信心，包括今年，今典集团在三亚那边做了一个七星级的红树林酒店，前一段时间一直在做征名活动，今典集团对未来的房地产市场也是非常有信心。

　　【主持人】：今天由于时间关系，我们的论坛到此结束，感谢各位网友的关注，感谢王总的光临，祝愿北京二十二院街艺术区在今后的招商和运营过程中取得圆满。